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房市的后限贷主义:更理性更平稳也更加健康

发布时间: 2019-07-11 12:17:01来源:
      来的时候惊天动地,去的时候悄无声息。不知不觉间,限贷政策调整已经过去了两周有余,市场似乎仍是不温不火。这大概不甚符合此前一些高呼解除限贷的人的预期,但笔者以为,这就是房市后限贷主义的主旋律:更理性,更平稳,也更加健康。

没有销售井喷,没有涨价狂潮,也少见购房者的欢呼雀跃、奔走相告,“央四条”在众人期盼的十一黄金周之前悄悄发布,其激起的涟漪很快缩小、消弭,就像不曾发生过。根据房地产市场一线的回馈,国庆期间看房的人确实多了不少,据悉有60%左右,然而这到底是黄金周的魔力还是“央四条”的回响,没人可以确证。

可以确信的是,“央四条”对于近期一直低迷的房地产市场是个利好消息。有圈内人士指出,限贷政策的调整大概可以释放15%的购房需求,对于提振市场当时不无小补。据媒体报道,10月10日,中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)主任甘犁发表观点称,“央行房贷新政策在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放,但这对于城镇现有的约5000万套空置房和约400万套待售房来说,仍属杯水车薪。”这一论据与不少开发商的观点是比较一致的。

然而市场如是平静仍旧让不少人讶异。限购限贷都存在时,许多人在呼吁解除限购;限购解除了,市场反响平平,于是人们说,症结在于限贷;可是现在限贷政策也进行了大调整,市场还一如往常。那么,到底是市场的反应机制出了问题还是人们的预期出现了偏差,答案是不言自明的。

当“央四条”出台,市场的归于市场,开发商还有理由说是调控影响了房地产市场的快速上行吗?这将促使人们更加理性地看待房地产的供求变化,一些三四线城市的楼市存量已经高企至非常危险的地步,当市场分化进一步加快,除了一些房企将会被淘汰出局,区域性的楼市危机爆发也是可以预见的。从上半年的数据我们已经可以看到,在当前市场态势下,一些有实力、有口碑的房企的市场占有率不降反增。对于大部分房企而言,提升产品质量,专注于熟悉领域才是正确的求存之道。

值得注意的是,这次“央四条”提出,鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等,用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。同时,开展房地产投资信托基金(REITs)试点。当存量房贷进行资产证券化的笼子被打开,市场被盘活的同时,也将大大增加房地产泡沫风险,如何加以监管将成为不得不关注的命题。一旦进入实行阶段,将对房地产金融市场产生极为深远的影响。


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